青岛解放前，管理机构对民间私房从便于办事着眼，分而管之。建房由土地局（地政局）批地，建筑设计、施工、验收由工务局审查监督，缴纳有关租税及交易费用则由财政局负责。

青岛解放后，青岛市成立了房地产管理机构，把民间私房活动纳入房地产行政管理范围。为保护私有房产，安定人民生活秩序，政府鼓励私人修建房屋以促进城市建设，并且保障私有房产产权及其合法经营兼顾业主及承租人双方利益。同时，为加强对私有房产主的管理，及时宣传私有房产政策，动员业主缴纳房地产税，推动私房修缮，调解租赁纠纷以及教育业主接受私房改造，由青岛市房地产管理局成立了私有房产业主组织――青岛市房产协会（1958年私房改造后，该会自行解散）。该会会员按时缴纳会费，推选会长及脱产办事人员5名，负责日常工作，市房地产管理局房产科派专人管理、监督、协调。1951年6月5日，青岛市人民政府颁布了《青岛市民有房地产管理暂行条例》。这是青岛建置以来第一个私有房屋管理规定，使私房管理工作初步走上规范化管理的轨道。为加强城市私房管理，1983年6月17日，青岛市颁布了《青岛市民用旧房估价暂行标准》。1983年12月17日国务院颁布《城市私有房屋管理条例》后，青岛市房产管理局依法加强了市区私房的行政管理、房产交易监理、收费及代征契税等事宜，使私房管理工作进一步走上法制化的轨道。1990年起，青岛市房产管理局综合青岛市的实际情况，在做了大量社会调查研究工作和广泛吸收外地成熟经验的基础上，制定了《青岛市城市私有房屋管理条例》，使房管部门的行政管理和处理私有房产纠纷做到有法可依，有章可循。

第一节 私房租赁

青岛建置后，随着城市的发展，居民增加，建房日盛。住宅房屋多为私人建造，除了自家居住外，有不少房主和商家以租赁房屋谋利。这些房屋以20年代初期至30年代末期所建的里院式居多，每间居住面积约10～15平方米，大都为平房或二、三层楼房，每层或每院工个公共厕所和水龙头。出租私房及收取租金方式不一，有的由房主直接办理，有的委托房产中介机构的“经租账房”负责租赁收租，还有的则委托他人即二房东转租。租赁手续很简单。如向房主租赁整栋房屋者。须铺保（长住本市居民或单位做保证人）立具租约，预付租金后再住。租约由财政局统一印制，系备缴纳税金等具有法律效力的凭据。至于向二房东承租的熟客，大抵并先租约，仅用口头约定先缴纳一月房租费用，即可以进屋居住；但对陌生客人，须出立租约，找铺保印证方可居住。1946年末，青岛市供出租使甲的里院建筑共有506处，16701间，住户10669家赁居者分上、中、下三等收租，根据房屋坐落、地角、朝向、居住条件和房间大小等因素定租金，一般比政府租金高出0.5～2倍不等。政府不管民间租赁的具体事务，但规定对房屋出租的单位和个人，按其全年租金征收10%的房捐（房产税）；铺面房出租者，按其全年租金征收20%的房捐。由于无严格的法规和监督管理制约，私房赁中的转租、转兑、转让以及欠租现象普遍，房屋纠纷案件多。

青岛解放初期，市区人田增多，住房缺少，民有房产的租赁关系和所有权关系混乱，房屋长期失修，租额时高时低，市民住房有不少遭受二房东的中间剥削。为整治房屋租赁秩序，青岛市军管会房产部于1949年8月先后颁布了“公房租赁暂行办法”、“公房租额等级”、“公房等级分区说明”等章则办法；1951年6月颁布了《青岛市民有房地产管理暂行条例》，使全市私房租赁管理逐步走向规范化的轨道。私房租金原则上确定参照公房租金标准，由主客协调评走，并强调不得过高或过低。发生纠纷时，一般按照公房标准予以调解处理。

1955年10月，青岛市区私有房产6168处，建筑面积2478094平方米，占全市房屋总建筑面积的40.5%。外侨、外商及外籍教会共有房产35处，建筑面积32204平方米，占全市房屋总建筑面积的0.53%。在私有房产中（不包括外侨外商占用部分），按建筑面积计算，完全出租者占全部私有房产总面积的70.6%，自用与自住者占总数的18.1%；部分自住部分出租者占11.3%。私有房屋全部出租与部分出租者4062处，建筑面积2029688平方米，占私房总数的81.91%。出租房屋者以工商业兼有房产以及房产资本家业主占绝大部分，约占全部出租私房总数的60%以上；拥有房屋较少，但依靠出租房屋收取租金维持生活者，约占全部出租私房总数的35％。

私人出租房屋的管理形式大体可分为三种。一是自行管理，共有房屋3360处，建筑面积1409439平方米，占出租房屋总数的69.44%；二是委托市房地产管理局经租管理，共有房屋473处，建筑面积367319平方米，占出租房屋总数的18.10%；三是业主委托私人“经租账房”或代理人管理，共有229处，建筑面积252930平方米，占出租房屋总数的12.46%。委托市房地产管理局管理的房屋，由市房地产管理局负责出徂、承租等一切事务，租金一般按出租公房的标准计收，从而解决了租金时高时低的现象，破漏房屋也可及时督促房主修缮。根据1950年9月19日制定的《青岛市房地产信托公司接受委托经租私有房产简则》规定，凡委托该公司经租之手续费（包括广告、办公、上作人员薪资等在内），按照实收租额与委托人协议规定，最高不超过20%，不包括房屋修缮费。如愿委托信托公司修缮时，可随时面议。房捐（房产税及土地常年租金或地价税等费），由委托人自行缴付或由信托公司代缴。如由信托公司经租的房屋，按月租的3倍预收保证金，在租赁合同期满时发还。1955年废除缴保证金的规定。

1955年10月，全市有两家私人“经租账房”，设有门市房，雇用职工9人，每月按所收取的租金扣除10%～15%的手续费。房主雇用的代理人全市共66人，每人一般管理一二处房屋，个别管理七八处。其中，36人是按月领取工资，约50元；另有21人是按月吃扣佣，一股按实收租金的10%～20%不等。所余9人是免租住房，无其他报酬。房主自行管理或委托“经租账房”与代理人管理的房屋，多数有租赁契约，但一般流于形式而无实际作用，致使欠租现象多，房屋租赁纠纷多。

私有房屋所收取的租金，在开支上主要有房地产税（公地即缴纳地租）、修缮费两项，有的还开支保险费或管理费。除了私人工厂、企业服务于生产的房屋（作为工厂资金）按年提取折旧租金外，其他各类房屋均无此项开支。1949年6月至1955年10月底，全市私房出租按建筑面积每平方米月租0.15元计算，全年可收租金3653438元。其中，用于缴纳房地产税或地租占23.4%，修缮费用占18.8%，管理费5.6%，保险费占0.7%，总开支占其收入的48.5%；净剩租金占51.5%。若房屋破坏严覃，修缮投资较大者，其开支比数即大，但不超过租金收入的25%。对机关、团体与事业等单位因用房紧张需租赁私房者，多年一直采取严加控制的办法，如确有需要，必须由主管机关批准后，并取得市房产部门的同意，始得与房主进行协商，必要时需房产部门予以协助，租金以不超过公房租金的20%左右为标准；与私房主订立租约时需向市房地产管理局履行监证手续（由房地产交易所办理）。但对民间私房租赁活动管理较困难，由于没有统一的私房租金标准，一般私房租金比公房高30%～50%，个别的高2～3倍，甚至更高。租赁私房租金支出一般占职工收入的10%，最高的达20%以上。

1956年6月，对青岛市区私人出租面积300平方米以上的房产业主出租的数量、分布、管理使用及破漏情况进行了调查摸底。在市区私有房屋中，占有面积300平方米以上的业主共1496户，占总户数的5.13%，面积1294429平方米，占全市私房总建筑面积的46.13%，绝大多数出租。

1958年5月8日，中共青岛市委批转中共青岛市人民委员会党组《关于青岛市私有房产社会主义改造方案》，确定青岛市以出租面积在100平方米以上作为改造起点。经过私房改造后，青岛市区私人出租的户数由改造前的8220户减少到5184户，出租总建筑面积由改造前的1969189平方米减至209393平方米。其中，委托市房产管理局经租面积74423平方米。私房租赁租金的标准基本参照公房租金标准收取。

1976年，全市私有房产共88万平方米。其中，大部分系自住房，出租建筑面积仅7.7万平方米，占私房总建筑面积的9%；平均月租金每平方米0.39元，大体相当于公房租金每平方米0.13元的2～3倍，最高的相当于5倍。

第二节 私房修缮

解放初期，市区共有私房建筑面积4120881平方米。私房占全市房屋总面积的54.28%。其中，私有住房占私房总面积的58.74%。这些私房有近半数质量差，且长年失修，破漏严重有倒塌危险的（不包括棚户区）约占20%。由于私房租赁关系混乱，房租时高时低而且欠租现象严重，加之行政管理跟不上，所以私房主维修房屋的态度消极，致使多数房屋得不到及时修缮。为了保障住户居住安全，将房屋管好与保护好，青岛市人民政府于1951年6月5日发布公告，强调要严格执行1950年12月25日公布的《青岛市民有房地产管理暂行条例》规定：房屋破坏须及时修缮，不得任意损坏、倒塌，如房屋结构损坏严重，有倒塌危险者，业主应及时修建或拆除，禁止使用，以保障人民生命安全；民有（私）房屋之修缮，除另有约定者外，外修由业主负责，内修由承租人负责，如业主不在青岛市或拒不修缮时，可由承租人报告区公所或市房地产管理局出资代修，其代修费用，列具证明，在房租内扣除之。业主无力修缮，承租人自愿出资代修房屋，事前应与业主协商订立合同，修缮费可折抵租金；如租期届满，承租人有优先续租权；租期末满业主修缮房屋，如承租人有临时迁移必要时，业主应事前通知承租人，房屋修缮完毕后，承租人仍保有承租权；承租人为适应其需要而拟将房屋改装者（如改装门窗、墙壁及走廊等）应事先与业主协商订立合同后，方得动工，所需费用协商后订入合同，退租时，改装部分及增添之设备，依双方订立之合同处理之。修建私人房屋须依市政建设计划，事前由本人呈报市建设局批准，不合市政建设计划之房屋，政府有取缔之权。

针对市区私房长年失修、破漏范围广、雨季修缮量大的情况，青岛市人民政府布告全市周知：房屋破漏，房主必须及时修缮，保证住户的生命财产安全，严格执行条例规定为了修缮保护房屋，房客必须及时缴租。如房租过低，房主无力修缮，必须根据法定标准，主客协议调整房租，达到修缮保护房屋、主客两利之目的。为了群策群力在雨季前把修缮保护房屋工作做好，市政府决定以区公所与公安局为主，邀请人民代表、私房主代表、房产协会委员及建筑师等组成房屋修缮保护委员会。在委员会之下，以公安派出所所辖地区为单位，由派出所协助邀请街道群众代表、房主、房客、建筑师等组成若干房屋修缮保护小组，动员组织群众力量，形成群众修房运动，以保护人民生命财产安全。1949～1952年，青岛市区私房修缮共1981处。其中，大修10处，小修68处，零修1903处，全部修缮费用478629元，均由房主投资。1953年，修缮私房2389处，16798间，总投资601574元。其中，房地产管理局垫款1万元，银行贷款66430元。

为进一步加强私房管理，保护社会财富，保障住户居住安全和适应国家建设的需要，根据青岛市具体情况，青岛市房地产管理局于1950年9月开展了私房委托业务，由局下属房地产信托公司内设委托课专司其责，并于同年9月19日公布了《青岛市房地产信托公司接受委托绎租私有房产简则》。1954年春，房地产信托公司撤销，私房委托业务划归青岛市房地产交易所负责办理，并在市内各区房产办事处内专设民房组管理。除修缮由房主负声外，其他方面与公房完全相同。1953年以前私房委托所收的租金，除按实收租额的15%～20%收取手续费之外，所佘租金由房主按月提取，对应交的房地产税及房屋修缮问题，均由房主自己负责。1953年起，改按10%～15%收取，1954年改按10%计收。对烈军属或个别生活困难的房主，手续费按5%计收，大大减轻了私房主的负担，使不少房主从私人经租账房抽回房屋委托政府经租，委托业务显著扩大。1950年5月至1956年底，青岛市房地产管理局共接受委托私房637处，建筑面积489384平方米，占私有出租房屋总面积24.85%。修缮房屋占委托总数的74.4%，已修房屋每处平均投资609.30元，而一般私房自行修缮处数仅占全部私房面积的34.1%，已修房屋每处平均投资200.89元。1954～1956年上半年，为便于推动私房修缮，除扣缴手续费外，根据房主生活情况尽量动员房主存储一部分修缮资金，但房地产税仍由房主负责缴纳。1956年下半年，为了进一步保证委托房的修缮费用，确定了房主每月提取租金比数为35%左右，除包括应缴房地产税由市房地产管理局代缴外，剩余租金完全储存修缮。对部分生活困难的委托房主萃委托房的修缮，采取银行贷款或市房地产管理局暂予垫付的办法解决，然后扣抵房租偿还。

青岛市私房修缮情况表

表15　　　　                                      　（1949年～1957年）

由于房屋修缮耗费较大，不少私房主因经济困难无力修房，致使房崖破漏严重，且有倒塌危险。为加强城市私房修缮，帮助无力修房的房主解决部分修房资金，1962年底，青岛市人民委员会指示市房产管理局从公房租金收入中划拔3万元，作为私房修缮借款，按照市内各区不同情况进行分配使用，市南区2000元，市北区4000元，台东区7000元，台西区6000元，四方区6000元，沧口零5000元。规定凡有倒塌危险或破漏严重、影响过冬的私房，房主因经济困难确实无力修缮房屋时，可以申请借款；私房房主无力修缮房屋，可以委托国家经租，修缮费由市房产管理局垫付，以后从房租中扣抵；如房主不愿委托经租，但无力筹措全部修缮资金者，可由市房产管理局垫借一部分，协定日期偿还借款，修缮借款资金管理以街道办事处为主结合区房产办事处，根据修缮房屋的需要及房主经济情况，提出借款数额，报区人委核批，然后由街道办事处通卸房主填具借款收据，经街道办事处盖章后，持据赴房产办事处办理借款手续，借款按期归还，日期根据房主具体情观确定。

私房修缮材料如砖、瓦、沙、水泥等的供应，由青岛市建材公司供应站负责，木材由房产办事处供应。对烈、军属或生活困难的私房主，房管部门有计划地低价供应公房修缮退下的旧材料帮助修房。私房修缮原则上房主自修或互修，倡导单位资助或发动社会青年帮助修房（街道组织），房管部门给予技术指导。对有条件的房屋，特别是较大的伙有房产，可采取委托办法，由政府管理，以租修房；必要时如房主同意，可按房屋残值出售给政府，由政府修建。

“文化大革命”初期，青岛市被挤占接管的私房建筑面积达24.3万平方米。这些房屋大都年代久远、质量差，给修缮工作带来困难。为加强维修管理，1968年3月，市房产管理局将“文化大革命”中接管的私有房屋称为“新代管房”，单独列账册，并颁文规定：凡新代管房必须以房主的名义专立户头，按时记录收支账目，零杂修费用要凭任务单记账；凡是大、中修的房屋，施工单位应交维修结算单转区房产办事处处理，按其房屋的建筑面积比例分摊维修费用。）一般采取简修和加固等办法，维持不倒不塌为原则，尽量不做大修和拆除。对确无修缮价值、非拆除不可的，必须在拆除之前，由施工单位工程技术人员会同路段房管员现场勘查后，再行拆除。各区房产办事处须将房屋的建筑面积、结构、质量等情况详细记载，并按房屋造价计算残值登记各查。翻建后的房屋，一律作公产处理。对所需的木材、水泥、油毡、沥青、电线等国家调拨物资作为专项纳入国家计划，同时，分批拨给砖、瓦、沙、石等地方建筑材料。

青岛市私房修缮使用建筑材料情况表

表16                                                     （1971年）

说明：灰、沙、石未计算在内。

“文化大革命”结束后，特别是中共十一届三中全会后，青岛市私房政策得以逐步落实，私房修缮材料也随着建材产品供应充足而有了明显的改观。市房管部门除了对倒、危私房加固维修时所需的建筑材料采取有计划的平调以外，其他私房修缮事宜均由房主自行解决，市房管部门予以督促、检查。房屋所有人须按城市市容管理的统一要求，及时整修房屋。经市房产管理部门鉴定，确认有倒塌危险的房屋，房屋所有人须在限期内维修加固、翻建或拆除。

第三节 出租私房的社会主义改造

1956年3月，中共中央批转中央书记处第二办公享巛自前城市私有房屋基本情况及进行社会主义改造的意见》。中共青岛市委根据中共中央、山东省委有关文件精神，于1958年5月8日批转了中共青岛市人民委员会党组《关于青岛市私有房产社会圭义改造方案》，并成立了“青岛市私有房产社会主义改造领导小缉”。设办公室在市房地产管理局内负责日常工作。各区委亦成立私房改造领导小组，由分管区长兼任组长，负责备区的私房改造工作。

在私房改造前，青岛市公私房产（不包括崂山郊区）共有建筑面积8259726平方米，其中，私有房产（包括教会房产）2862653平方米，占34.66%。

青岛市私房业主占有面积统计表

表17                                                   （1958年）

说明：教会所有房屋除外。

全部私有房产中，占有面积在300平方米以下的小业主，共27684户，占私房总户数的94.87%，共占有面积1511334平方米，占总面积中53.87%；这些房屋绝大部分是自住，或自住一部分出租工部分，完全出租的比较少。占总面积在300平方米以上的大中业主共计1496户，占总户数的5.13%，占有面积1294429平方米，占总面积的46.13%。这些房屋绝大部分是出租的，完全自住的很少。全市区的全部私房出租可积约占私房总面积68.79%。如以出租面积100平方米为改造起点，共可收造2927户，占总户数的10.03%，可改造1609290平方米的房屋，占总面积的57.36%。

全部私房出租100平方米以上的房产中，出租面积在300平方米以下的小业主共计有1584户，占出租房屋100平方米以上的房主总数的54.12%，共占出租面积的20.1%；出租面积在300平方米以上的大中业主，共计1343户，占总户数的45.88%，占出租面积总数的79.9%。另外，天主教和基督教的出租房屋面积占全部房屋面积的比重也较大。根据上级有关私改政策精神，青岛市确定以出租面积在100平方米以上作为改造起点；同时结合全市情况，规定教会所有的出租房产、工商业资本家的出租房产和工商业用房，一律进行改造；伙有房屋如系全部出租并符合改造起点者，亦同时进行改造；空闲未出租的房产及出租加空闲的房屋符合改造起点者，亦按出租房屋进行改造；会馆房产收归国有。

在改造形式方面，青岛市确定工律来取国家经租的形式。国家经租的房屋不准房主抽回，房屋由国家统一租赁管理，统一修缮，统一分配使用，根据国家经租租金付给房主固定比例的租息，定租幅度为应收租金的20%～40%。凡占有房屋多、租金收入多、租金高以及生活富裕的，一般按20%考虑。

为抓好私房社会主义改造工作，根据上级有关政策文件指示精神，结合青岛市具体情况，市私房改造领导小组于1958年4月份制定了方案，5月8日经市委批准，选择市北区李村路街道办事处管区进行改造试点。将试点区内的房主按大小分类排队，划分小组，选出房主小组长。参加私改的全体干部各司其责到确定小组集会地点宣传政策，组织学习有关文件。分别召开有代表性的房主、房产代理人、小组长小型座谈会。摸清思想情况，以推动私改工作的进行；5月11日召开房主动员大会，发动申请，号召房主积极接受改造，经过5天时间，该管区基本申请完毕，采取分批或大会审查批准后，着手接管房屋。由私改办公室分批列表转所在区房产办事处，由所属路段管理员进行接管，并转八正常的租赁管理。李村路街道办事处管区内进行的私有房产社会主义改造方案试点成功的经验，在全市范围推广，改造工作顺利展开。截至6月10日，首批即分别改造完毕，进而开始收租和修缮房屋。

根据私有房产改造方案规定，符合纳入改造的出租面积在100平方米以上的房主户数3011户，纳入改造的房屋建筑面积1575941平方米。确定房主留房的2047户，建筑面积150506平方米。私房社会主义改造有房产出租房主共有8220户，出租房屋建筑面积1969189平方米。其中，出租在100平方米以上者3039户，建筑面积1731745平方米；出租在100平方米以下者5181户，建筑面积206326平方米；教会出租房屋建筑面积31118平方米：出租建筑面积占全市私房建筑总面积的64.86%。

7月中旬开始，各区先后进行有关定租、留房等问题的处理工作。所谓定租即付给房主租息的幅度标准，定租原则公开，按应收租金（指私改前房主自管时的收租金额）的20%、25%、30%、35%、40%酌定，平均不超过30%。凡占有房屋多、租金收入多、租金高以及生活富裕的-一般要从低即按20%考虑，反之即按30%上下考虑。对一些生活困难的房主还可采取附加定租办法。这次私有房屋改造，各区平均定租率为29.70%。

对改造后留房问题，原则上以私房主原住房为标准，从宽照顾，以使多数房主维持不动，并规定以房主共同生活的直系亲属为留房对象，一户一处留房，不能两处同时留房；股东性质的伙有房产，一律不留房；外地房主暂不留房。所改造的工厂、仓库、商店等非住宅房屋，原则上不留房，原为住宅建筑，后改为工厂、仓库、商店等用途的，可由其他房内留给住房。留房后如系整栋房屋的一部分，房主按占有比例负担修缮费用。

为做好改造后房屋的接管、建账和收租等事宜，1958年7月24日发布了《青岛市房地产管理局关于国家经租房产接管办法》，《办法》规定凡国家经租房产，一律由房屋坐落地区所属房产管理员按市或区私房改造办公室填发的“国家经租房产接管通知书”分别进行接管。并召开住户会议，组织集体缴租：同时，按照公安局派出所编列的户号逐户填写“国家经租房产住户登记表”，转交区房办财务组建账与填发缴租凭证后，转送各住户按期缴租。