第一节 房地产交易

青岛建置初期，没有专设的房地产交易机构，民间房交易按传统方式进行。需买卖典当房地产者，一般都由中间人居间介绍，然后请代笔人，邀请四邻进行协商评价，立定草契即白契，若无异议即正式成交。由卖主书写卖契，写明卖方姓名、出卖房地坐落、数量、四至、卖与何人、卖价若干、产价与产业交割方法及其他双方给定事项，然后填明立契时间，由卖方签名盖章或手印代章，随后中介人等也签名盖章，再到县衙门纳税后盖上红印称红契，即成为具有法律效力的凭证。房地产买契税为9%，典契税6%。

德国侵占青岛后，下令禁止民间房地产交易，并规定胶澳租借地的土地除德国胶澳总督府核准处置以外不允许任何人自由买卖。设立了土地部进行测量，着手编制土地登记台账。1897年12月，胶澳当局召集即墨县知县（青岛租借地原归即墨县）及租借地内18个村的地主代表商定官方购地，双方签定了胶澳总督府收买民间土地契约书，胶澳总督府获得两项特权，一、由当局向地主预付两年地秭（每亩64文制钱），获得该地优先购买权；二、地价以青岛建置初期的卖价为准。当月，青岛租借地内的小泥洼村租人将126亩耕地卖给胶澳当局，这是德国强购青岛租借地土地的开始。1897～1914年，胶澳当局购买胶澳租借地土地1.9万余亩，其中，1897～1902年间收买1.4万余亩，1914年又收买4500余亩。每亩平均地价70元，地上房屋每间折价30元。

收买是为了拍卖，以攫取更大的利益。1898年10月3日，德国胶澳当局把规划建设区内的土地强行拍卖，名为私有地。售价每平方米1元。买方主要是在青岛开设工厂或商店的德国人（1912年开始，允许以竞标方式让中国人购买规定地段的私有地）。凡购地者必须在三年内按规划要求建起地上物，年纳地价税9%；逾期未建筑者，则每3年累进增收地价税3%。即第1年9%、第4年12%、第7年15%、第10年18%、第13年21%、第16年24%。

1901年底，德国胶澳当局参事官及外国市民代表2人和中国市民代表1人组成土地价格审查小组，初订每三年修正土地价格，并把青岛市街规划地刘分6个区，每区每平方米私有地价为：一区1.69元，二区1.32元，三区0.83元，四区1.01元，五区0.96元，六区0.45元。凡转卖土地所得：涨价差益部分的1/3须上缴政府，作为土地增值税收费。对购地后建有地上物后再卖出的，按投资价格加年息0.006元由所得涨价差益中扣除作为增价，计算公式为1（增价）=Pˊ（呈报卖价）-P（当时买价）+C（所投资本）×6%。但过了三年，当局并没有及时修正地价。其后，随着城市繁荣，地价腾涨。1910年10月15日，德国胶澳当局成立土地估价局，专司土地评估事宜。1913年12月，由德圆胶澳总督府官员6人、外国商会2人、土地权益人代表2人和中国地方绅商代表2人组成了胶澳土地评价委员会，按照历年土地买卖实价标准对青岛土地买卖价格实行重新评估，制定新的地价标准，拟于1914年4月起执行，后因欧洲战事影响没有实施。

日本第一次侵占时期，日侨大量涌入，为便于日人购买土地和房屋，日本青岛守备军当局于1920年初公告取消土产增值税，民间买卖土地只征收地价2‰的契税。1914年11月至1922年3月，日本借军队威势，强买青岛市区土地达14357余亩，每亩地价仅30～60元，只及当时地价的1/3，其后向市民发卖。

北洋政府统治和南京国民政府第一次统治时期，民间房地产交易曾由胶澳商埠督办公署财政课管理。1923年3月设财政局，由房地股署理。1929年9月起，一度由土地局管理。1930年3月土地局裁撤，复归财政局第四科负责管理全市的土地测量、登记、评估、建档、仲裁以及房地价格审核、移转等事宜。额定地税标准为每亩地价的6‰。1932年1月，由市政府1人、财政局6人、商会代表2人、土地业主代表4人，组成青岛市私有地评价委员会，专司评估青岛市私有地地价评估和征收地税标准。同时，按中华民国土地法规定，1932年起额定地税标准为地价的2%。市政府制定的《青岛市不动产移转评估暂行规则》规定，凡买卖私有地上有建筑物者，评估其价值时，应按其建筑之种类与优劣分别等级进行定价，每平方米价格标准为：甲、西式建筑物。一等30元，二等26元，三等22元。乙、日本式建筑物。一等26元，二等22元，三等14元。丙、中国式建筑物。一等20元，二等16元，三等12元，四等8元。

计价同时按房屋建造年限折旧。地下室、厕所、厨房及储藏室则按本房每平方米或每间之时价折半计价。

日本第二次侵占时期，伪青岛特别市公署于1939年1月颁布《都市计划收用土地及禁止买卖办法》，规定青岛特别市区域内土地全部停止权利移转。6月13日，成立伪青岛特别市土地整理委员会，负责审编管辖区内的土地台账、土地测量、评估等事宜。1940年11月21日，日本殖民当局成立了东亚株式会社，掌管土地废筑之售卖、放款租房及建筑包工，与1940年8月20日成立的中日合办的青岛兴发房地产股份有限公司一起垄断了房地产的处置交易权利。

南京国民政府第二次统治时期，1945年先后成立了青岛市敌伪产业处理局和青岛市地政局，前者主管日伪房地产清理拍卖等具体工作，后者主管地政、交易管理。1947年11月，青岛市制定颁布了房屋造价、房屋估价标准，并首次制定了房屋折旧率标准及建筑改良物估价标准。

房屋造价为：钢筋混凝土造，300万元/平方米；料石造和砖造，均为250万元/平方米；土坯造，200万元/平方米；木造，150万元/平方米。

青岛市房屋估价标准表

表18                                                 （1947年）                                  单位：万元/平方米

说明：计算方法是：房屋现值=[（建筑改良物估价最高价+建筑改良物估价最低价+该建筑造价）÷3]×折旧率。

房屋折旧率为：钢铁造和钢骨水泥造年限50年，年折旧率1%；料石造年限40年，年折旧率1%；砖造年限30年，折旧率2%；土造年限10年，年折旧率8%；木造年限10年，年折旧率6%；竹造年限3年，年折旧率30%。

民间房地产买卖契据，主要有五项内容：一、出卖人的产权来源和面积、范围、界址及其附属设施附着物；二、出卖予何人及其出卖的货币名称、数额和收付规定；三、出卖的诺言、条规和责任义务；四、为租补有些契据主吝有遗漏差误，在契尾另行补充必要的批注；五、出卖日期及出卖人（若出卖人未达到法定年龄，还要加上出卖人的监护人）、知见人（一般指出卖的直系亲属）、中人（指经纪人或介绍人）、代书人等，也要在契文末行的左行下端签押画号。

青岛市地政局建筑改良估价标准表

表19                                                （1947年）                                   单位：万元/平方米

青岛市房屋交易收费标准表

表20                                            （1897年～1949年）

说明：1914年后，各费按卖家计收。

青岛解放初，人民政府保护私人房屋所有权。允许私人房地产交易买卖、租赁、典当、赠与。青岛市人民法院公证处也开办了房地产交易公证业务。没有硬性规定购房人需具备人民法院的交易公证书，买卖双方自行决定是否办理交易公证。

由于当时房产交易管理曾一度失控，形成自由市场，一些私人房产经纪人操纵房产交易市场，居间盘剥（1952年后政府颁文取缔房产经纪人），一般都收取佣金15%～25%。1950年11月12日，青岛市人民政府颁布了《青岛市房地产交易暂行办法》，共10条。其第六条规定，凡经交易所成交之房地产，该所按其成交价格，抽15‰的手续费，其比例买方为10‰，卖方为5‰，立契之日一次交清，再无其他费用。由青岛市房地产交易所专管全市的房地产买卖交易，统一价格，统一办手续。按房屋的不同结构与设备，评定单位造价，按新旧程度扣除折旧后，再加以适当折扣，即为成交价格。当时，由于私房租赁关系不正常，不少房主无利可图，欲出卖房屋投资其他生产；有的房主因房屋破坏严重，无力修缮，所以卖房远超过买房。一般成交价格为房屋折旧后的65%～75%。出卖房屋者多系工商业兼有房产的业主，其次为一般市民-买房以公家最多。1950～1958年全市房产交易共2027处，总建筑面积478159平方米。属公家买私房的即达373处，建筑面积223378平方米，属私人购买的1654处，建筑面积254781平方米。

青岛市房产交易情况表

表21                                               （1950～1958）

青岛市民用旧房估价暂行标准

表22                                                （1983年）

续表

私有房产社会主义改造后，全市私有房屋由解放初期占全市房屋总面积的54.28%，下降至60年代前即的13.5%，私房交易件数亦明显减少。“文化大革命”初期，青岛市曾一度禁止私房买卖交易，至1972年才开禁。但由于大多数私房被挤占，造成无房可卖，或只有极少量的私房买卖，开禁流于形式。

“文化大革命”结束后，随着落实私房政策工作的开展，青岛市的私房交易活动逐渐活跃。为促进私房交易市场的健康发展，1983年青岛市制定了《民用旧房估价暂行标准》和《青岛市各类住宅房屋结构类型标准分类表》。估价主要依据房屋造价、耐用年限和已使用年限等因素确定。根据青岛市房屋的不同结构、建筑用料及设备等实际情况，将房屋分为三类七等。即：砖木结构作为一类，分为三等，混合结构作为一类，分为两等；简易结构作为一类，分为两等。

青岛市房产交易市场情况统计表

表23                                              （1985～1990）

青岛市房产监理收费及代征契税标准表

表24                                                 （1987年）

第二节 房屋互换

青岛解放前，即有换房行为，但主要是以买卖形式出现的房屋所有权的交换。解放后，青岛市的换房业务始于1956年，由市房地产管理局房管科管理。原来只限于直管公房统一调配后的单位办公用房的互换和对机关职工住房采取调剂分配时的互换。后来因城市布局的不尽合理，造成南工北宿或北工南宿，职工上下班路远，交通不便问题突出，市民对房屋互换需求迫切。1960年，各区房管所设置《换房登记簿》，供希望换房的租户登记，写明住房坐落、面积、设备等情况和希望互换房屋的情况，供租户翻阅，自选对象自行洽谈，双方谈要，房管所即予办理换住手续。有的住大房的租户因生活困难欠租，也可以通过房管员提供情况进行调剂互换。民间换房主要是通过在街口公共场所张贴启事或通过同事、亲友互相介绍，房管所只办理换住手续。

“文化大革命”时期，房产管理工作受到影响，换房活动随之中断，各区房管所的《换房登记簿》无人管理。1975年开始，民间自发性的换房活动逐渐恢复，除了在市区公共场所张贴换房启事或找人介绍外，还自发形成了民间换房信息的交流场所，换房类型有直管公房互换、自管公房旺换、直管公房与自管公房互换。由于没有规范化的管理及规章遵循，民间自发性换房成功率低，纠纷案件也多。1979年后，随着落实私房政策的进展，开始出现了市区私有房屋介入换房现象，但没有专门的换房管理机构和法规规定，互换的成功率甚低。

1984年，青岛市人民政府将方便群众生活，解决市民换房难的问题列为年度十件大事之一。9月，市房产管理局成立了青岛市换房总站，市内五区各房产办事处也成立了换房站，配备专职人员，设置《换房登记簿》，提供不同类型、不同产权、不同需求的换房信息。10月3日，市房产管理局在市文化宫广场举办了解放以来最大规模的全市换房赶集大会，为期三天，参加换房赶集大会的有2万余人。其中，办理登记换房手续的2700余户，直接换成的450户。1987年1月，撤销市内五区的换房站，在12个管修所成立换房办公室，受理市民换房业务，为市区居民换房提供方便。1984年9月至1988年9月，全市办理换房登记手续10213户，换成5256户，成功率为51.46%。其中，为解决上下班不便的2111户，为改善居住环境的508户，解决邻里关系的791户，解决子女结婚分户的1055户，照顾老人和子女就学的528户，照顾烈、军属及残疾人的263户。

随着换房需求的扩大，为加强对城市居民互换房屋的管理，维护正常的换房秩序，1990年1月13日，青岛市人民政府颁布了《青岛市城市房屋互换管理暂行办法》，共10条：规定青岛市房产管理局是城市换房工作的行政主管部门，市换房站及其分设机构负责换房工作的组织实施和业务管理。住户换房可通过换房站介绍、单位协助、自愿互找换房对象等方式，在直管公房、单位自管房和私房之间进行，市换房站提供换房信息和咨询服务并组织多种形式的换房活动。根据规定，有下列情形之一的住户，不得进行换房：一、未取得合法使用房屋证件的；二、所住房屋无合法所有权证件或发生房屋所有权纠纷的；三、拖欠房租或发生房屋租赁纠纷的；四、人为损坏所住房屋未按规定修复或赔偿的；五、所住房屋已列入规划改造范围且规划部门已经批准规划设计方案的；六、房产管理机关认为不应换房的。

经换房站介绍换房的住户，须到换房站办理换房登记手续，每户每次缴纳登记费1元。原租住直管公房的，须交验房屋租赁合同或住房使用证；原租住单位自管房的，须交验自管房单位同意换房的书面证明；原租住私房的，须交验私房所有权人同意换房的书面证明；私房所有权人登记换房，须交验房屋所有权证。

已在换房站登记换房者，可在登记有效期限内持“换房登记卡”查询有关换房资料、选择换房对象，换房站在征得换房对象同意后发出“看房通知单”，换房者凭该单和居民身份证到被介绍的换房对象处看房。经协商同意换房的各方，须同时持所在单位或居住地街道办事处出杲的证明信、房屋租赁合同或住房使用证、住房计租表、户口簿、屠民身份证等到市换房站签订《换房协议》，办理换房手续，每户每次缴纳15元的换房手续费。换住直管公房或单位自管房的住户，须在办理换房手续后7天内，持换房站审查的换房协议，分别到房屋所在地房产经营单位或自管房单位办理承租、退租手续。换住私房的，须同私房所有权人签订房屋租赁合同，遇有一方违约产生纠纷的，另一方可申请市房产管理机关裁决，因违约造成的经济损失，由违约方承担。

《暂行办法》的实施，使青岛市房屋互换工作走上了规范化轨道，极大的方便了群众生活。1990年全市换房登记3621户，换成的1510户。