第一节 房产纠纷调处

青岛建置前后，民间遇有房地产纠纷案件，一般先由本村有威望的人进行调处，未有结果或不服的，则呈请即墨县衙门裁决。德国侵占时期，设立第二审法院，又称胶州湾上等法院，受理中国人包括房地产民事诉讼等各类案件。日本第一次侵占时期，由民政署兼理此类案件。北洋政府统治时期，设立青岛地方审判厅及检察厅，管辖民、刑地方初级诉讼及非诉讼案件，包括房地产纠纷案件。南京国民政府第一次统治时期，1930年3月在市财政局属第三科下设房地股，署理有关土地房屋纠纷事项，此为将民间房地产纠纷调处纳入行政管理的开始。此后，青岛均有专门行政机构负责房地产纠纷调处，不服者由法院判决。

1950年12月25日，青岛市公布施行的《青岛市民有房地产管理暂行条例》第十条规定，“凡有关房地产之纠纷，由当事人双方协商不决者，得申请区公所调处，必要时得房地产管理局协助解决，如仍不服者，由人民法院判决之”。区公所和市房地产管理局作为行政机关，调处范围仅限于民有房地产纠纷，主要包括租赁纠纷、产权纠纷、收房纠纷或二房东纠纷。这些纠纷所涉及的房产，除包括民间私有房产外，还包括寺庙、祠堂、会馆、私立学校、私营企业、教会和其他民间团体所有的房地产。1951～1953年，结合推动私房修缮，加强房产政策宣传工作，共调解私房纠纷454起。其中，欠租及使用纠纷各占41%，转租转让纠纷占13%，其他纠纷占5%。

1958年5月后，由于“左”的思想影响，特别是“文化大革命”的影响，青岛市的房产纠纷调处工作基本停滞。1978年以后，各类房产纠纷不断增加，包括住房供求矛盾引起的纠纷、分配不公引起的纠纷、落实私房政策引起的房屋迁让纠纷、旧城改造引起的拆迁安置纠纷等，其中公有房产纠纷占有很大比例。1987年4月18日，《青岛市城市公有房产管理暂行办法》实施，赋予青岛市房产管理局房产纠纷裁决权，赋予青岛市房产管理局驻各区房产管理处调解权，调解、裁决的范围仅限于公有房产纠纷。根据《暂行办法》的授权与规定，青岛市房产管理局于同年9月与青岛市中级人民法院发出了《关于对〈青岛市城市公有房产管理暂行办法〉第十条、第三十五条、第三十六条的实施意见的联合通知》，制定了《关于对公有房产纠纷进行裁决的规则》(试行)。1987年10月起，青岛市房产管理局开始受理案件。根据规定，市房产管理局在市内五区派出机构――房产管理处设专人负责。1988年9月，各区房产管理处设房产纠纷调解裁决科，负责管辖区内案件的受理、调查取证和调解工作；由市房产管理局对各区房管处提出的裁决意见进行审查，并作出裁决。1989年11月，青岛市房产管理局设房产纠纷调解裁决处为专门办事机构。至1990年末，全市房产裁决专职人员共26人。

青岛市房产纠纷裁决程序及有关文书应用简表

表27                                                （1987）

房产纠纷受理的范围是：一、房产所有权单位之间因买卖、交换、分立、合并、迁转等发生的产权纠纷；二、租赁双方因租金、修缮、转租、转让、合同变更、终止等发生的租赁纠纷；三、承租人之间因共用部位、附属部位使用发生的使用纠纷；四、承租人之间因互换房屋发生的换房纠纷；五、因侵占他人所有或承租的房屋发生的占房纠纷；六、因私自改变原设计影响通行、采光等相邻关系发生的相邻权纠纷；因变更、分立承租名义发生的纠纷；七、其他应当受理的纠纷。不予受理的是：人民法院已经受理或已经调解、判决的；超过《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼期间提出裁决申请的；没有条件变更、分立承租名义或分割居住的；法律、法规规定应当由其他机关处理的或房产纠纷不是主要的；虽因房屋租赁、使用发生纠纷但已受到有关单位处理、处罚的。

1987年10月至1990年底，全市共受理公有房产纠纷案件346起，处理结案330起。结案率95.38%。其中，调解86起，裁决143起，撤诉或撤销立案101起。每件案件最高收费340元，最低5元。

第二节 房屋拆迁纠纷调处

房屋拆迁纠纷的解决一般由双方当事人协商解决，协商不成的，由有关部门进行调解和裁决，对调解裁决不服的，可向人民法院起诉。

青岛解放初期，房屋拆迁纠纷较少，1956年在拆迁大连山倒危房过程中，发生一起拆迁纠纷，房管部门起诉到市北区人民法院，由法院判决强迁。

70年代，房屋拆迁纠纷陆续增多。1975年12月14日，青岛市革命委员会、中国人民解放军青岛警备区《关于加强城市建设管理处理违章建筑的联合通告》规定，“凡国家建设需要征用土地或拆迁房屋，按上级有关规定办理。有关单位和个人必须服从国家需要。不得以任何借口提出无理要求，阻碍国家建设。无理取闹、制造事端者应严肃处理，强行执行。1977年，青岛市革命委员会《关于国家建设拆迁住户的几项试行规定》，其中第八条规定，“被拆迁单位或住户都必须服从国家建设需要和城市规划的统一安排，及时迁出，不得借故拖延。对个别无理刁难，拖延拒迁影响国家建设者，应强制迁出，对于阶级敌人的破坏捣乱必须严厉打击。”对于拒不搬迁的，由建设单位起诉，所在地法院立案后，被拆迁居民进行答辩。法院立案后双方当事人可达成和解，达不成和解的，由法院开庭审理，进行判决。下达判决书之后，当事人拒不履行的可申请法院强制执行。1980年5月，青岛市革命委员会《青岛市国家建设拆迁安置暂行办法》规定，有关拆迁纠纷由青岛市房产管理局负责处理。对于已做出要善安置和合理补偿后拒不迁出的被拆迁户和单位，由其所在单位协助做好动员工作并限期迁出，逾期不迁者，由房产管理部门为主，组织有关力量强行迁出。个别情节严重者，由建设单位诉请人民法院依法裁决。

1985年，青岛市中级人民法院在黄岛召开会议，确定房屋拆迁纠纷处理为拆迂行政主管部门的行政行为，得由市房产管理局裁决之后，当事人不服起诉至法院的，法院方可受理。1987年5月2日，青岛市人大常委会颁布了《青岛市城市公有房产管理暂行办法》，《办法》规定：“房管机关对城市公有房产纠纷有调解权。城市公有房产纠纷的裁决权属于市房管机关”，“凡违反本暂行办法者，由市房管机关视情节轻重，分别给以责令修复房屋、赔偿损失、没收非法所得、查封房屋、迁出、拆除和处以罚款等处罚。当事人对市房管机关的处罚决定不服者，可在接到处罚通知书次日起十天内向人民法院起诉。对逾期不起诉又不履行处罚决定的，由市房管机关提请人民法院强制执行”。因房屋产权、租赁、拆迁、修缮等发生的纠纷经调解无效时，当事人可申请市房管机关裁决。不服裁决者可在接到裁决通知书次日起10天内向人民法院起诉，对逾期不起诉而又不履行裁决的，由市房管机关提请人民法院强制执行。

1989年《行政诉讼法》公布之后，对于城市房屋拆迁纠纷，法院一律按行政案件受理。青岛市城市房屋拆迁争议的裁决受理范围是：一、拆迁房屋及附属物的补偿；二、拆迁安置；三、不签订或不履行拆迁安置补偿协议；四、搬迁腾房、腾地；五、旧房拆除和违法建筑拆除；六、搬迁补助、补偿；七、临时过渡房腾退。人民法院已经裁判的房屋拆迁案件和按法律、法规规定已超过诉讼时效的拆迁行政争议，不属于裁决受理范围。

房屋拆迁纠纷申请裁决受理的条件：一、申请人应是本纠纷有直接利害关系的个人或企业单位、机关团体(申清人是法人或需要委托代理人的，应提交法定代表人的身份证明和授权委托书)；二、有明确的被申请人、具体的请求和事实根据；三、属于拆迁管理部门的受理范围和管辖范围。拆迁管理部门对应当立案的，应在7日内下达受理案件通知书，并通知申请人交纳拆迁纠纷处理费；不符合立案条件的，应在7日内通知申请人不予受理，并说明理由。

立案后，拆迁管理部门在5日内下达应诉通知书，并将申请书副本发送被申请人。被申请人收到副本后，在15日内提交答辩书和有关证据；没有按时提交或者不提交的，不影响纠纷的处理。被申请人是法人或者需要委托代理人的，应随同答辩书提交法定代理人身份证明和授权委托书。

拆迁管理部门处理拆迁纠纷采取部门领导负责，重大疑难案件由集体讨论决定的制度；处理时有两个以上的承办人员参加。拆迁纠纷受理后能调解的，在查明事实、分清是非的基础上先行调解，促使双方互相谅解，达成协议，妥善解决。对调解不成或调解后又反悔的由拆迁管理部门进行裁决。

青岛市房屋拆迁纠纷裁决统计表

表28                                             （1985～1990年）